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陈雨露:防范房价下跌比控制房价上涨更棘手
2019-07-12 01:39:15

    中国人民大学校长陈雨露代表昨天在北京团审议政府工作报告时提出,在继续增加住房有效供给的同时,要开始着手防范房地产市场下跌的风险。

    依据:判断房价下跌的三个理由

    陈雨露基于三点理由作出上述判断:一是根据西方经济学的“库兹涅茨周期”理论,平均每17年建筑业就会从兴旺到衰退经历一个轮回,而我国房地产业正处于这样一个周期的后半段,房价在高位平台期有内在下跌风险。二是从表现来看,房地产市场已经存在结构性供过于求,三四线城市存在绝对供过于求,一二线城市投资、投机性需求明显下降。三是根据市场经济国家的经验,利率市场化的过程当中,通常都是利率往上走,房价往下跌。从2010年开始,理财产品、信托产品开始增多,给了投资人新的投资组合和新的产品,买房实现财富的保值已经不是最核心的选择。所以从2010年到2013年,楼市投机、投资性需求占全部购房需求的比例已经从46%下跌到12%,接下来继续推进利率市场化的话,这个趋势还会继续加强。

    风险:房地产行业关联三个60%

    陈雨露认为,房地产下行风险一旦变成现实,对中国经济影响巨大,而且必须看到,防范房价下跌比控制房价上涨更为棘手、更为艰险。因为房地产行业关联着“三个60%”:一是关联着60%的实体经济产业,二是关联着60%左右的银行资产负债业务,三是目前中国人财产保有的形式60%以上是房产。这样的局面,是房地产市场过度繁荣带来的结果,我们必须面对,而且要把这种现实变成未来经济发展的重要基础。十八大报告和三中全会决定提出了一些重大的理论突破和制度创新,如增加居民财产性收入,加快发展混合所有制经济等,当前努力推动房地产业转型发展,应该说是最有效、最及时的。

    陈雨露建议,未来十年的中长期房地产调控政策,要以稳定可持续,保持现有房价总水平可控为主要目标。未来十年如果能够保持住房价的稳定,到2024年我国65岁以上人口达到14%之后,房地产市场的供求关系就会发生比较大的变化,同时经济增长新的动力和引擎也已经找到了,那么房地产业就可以回归理性。我们现有的房价看上去高,但是十年以后随着大家收入的增长,也就不觉得高了。

    预警:利用信息技术判断供求关系

    陈雨露建议,未来应利用发达的信息技术、大数据技术来准确地判断全国房地产市场上的供求关系。过去从2003年到2010年期间,统计部门对房地产市场上房价快速增长警示作用没有发挥好。在下一轮房价可能会在2016年、2017年之后进入下行风险的过程当中,必须要有及时、科学的警示。再如对房地产市场的分类调控和精准调控,对于三四线城市和一二线城市,对于一二线城市里面不同的地区,不同区域的二线城市,调控的措施都是不一样的,要真正实施分类调控,而不是一刀切的措施。

    建议:银行不能成为房价下行推手

    陈雨露建议,银行体系现在就应对未来的房地产市场可能形成的下跌风险作出预测,相应提高风险的准备金,同时银行体系也不该成为钱荒和房地产下行的推手。所以在这样的过程当中,银行体系如何既遵循市场经济的规律,同时又配合国家的宏观调控,是急需研究的课题。

    陈雨露说,上世纪七八十年代,新经济自由主义在西方国家政策化以来,50%的经济金融危机与房地产市场有关,日本也好、美国也好、爱尔兰也好,都相继失守,没有能够化解房地产市场的泡沫,而相继发生硬着陆和金融危机。面对这样的复杂局面,需要我们在国家治理现代化的进程当中、能力建设过程当中和体系建设过程当中,把房地产的治理作为一个重中之重,保持房地产业的可持续发展。可以说,全球都在关注着中国如何在治理房地产市场中取得胜利。

    (本报记者 汤一原 王皓)

   


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